【2026年最新】失敗しない不動産買い替え・住み替え完全ガイド｜売り先行・買い先行の違い・資金計画・成功のコツを徹底解説

目次

• 1. どちらを選ぶ？「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリット
• 2. 失敗しない買い替え・住み替えの基本の流れ（5ステップ）
• 3. 住宅ローンが残っていても大丈夫？「買い替えローン」の仕組み
• 4. 買い替えにかかる資金・費用と使えるお得な税金特例
• 5. ホームワンの強力サポート！「いえオク」を活用したスムーズな住み替え
• 6. 専門家コメント｜株式会社ホームワン 代表 安藤 智之
• 7. FAQ｜買い替え・住み替えでよくある質問
• 8. 会社概要

1. どちらを選ぶ？「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリット

買い替えを進める際、最初に決めるべきなのが「売るのが先か（売り先行）」「買うのが先か（買い先行）」という進め方の方向性です。

2. 失敗しない買い替え・住み替えの基本の流れ（5ステップ）

買い替えをスムーズに進めるためには、「売却」と「購入」のタイミングをいかに合わせるかがポイントです。

1. 【STEP 1】現在の住宅ローン残高と自宅の査定額を確認する
   まずはローン残高を調べ、自宅がいくらで売れそうか査定を受けます。「売却額 － ローン残高 ＝ 新居に充てられる自己資金」の目安を把握しましょう。
2. 【STEP 2】買い替え方針（売り先行 or 買い先行）を決める
   資金状況や家族の引っ越し希望時期に合わせて、最適な進め方を不動産会社と相談して決定します。
3. 【STEP 3】売却活動と新居探しを並行して進める
   売り先行の場合でも、同時に新居の希望条件をまとめておき、売却の目途が立った段階ですぐに購入動ける準備をしておきます。
4. 【STEP 4】売買契約（売却・購入）の締結
   可能であれば、自宅の売買契約と新居の売買契約を近い時期に合わせることで、仮住まいのリスクを最小限に抑えます。
5. 【STEP 5】残代金決済・お引越し（同日・短期間決済）
   売却代金を受け取って旧居のローンを完済し、同時に新居の購入代金を支払ってお引越しを完了させます。

3. 住宅ローンが残っていても大丈夫？「買い替えローン」の仕組み

「自宅を売っても住宅ローンが完済しきれない（オーバーローン）」という場合でも、買い替えを諦める必要はありません。

買い替えローン（残債組込ローン）とは？

自宅を売却した代金で完済しきれなかった住宅ローンの残り（残債）を、新居の購入資金用ローンに上乗せしてまとめて借り入れるローンのことです。

⚠️ 買い替えローンの注意点
借り入れ合計額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。毎月の返済負担に無理がないか、プロのシミュレーションを受けた上で計画を立てることが重要です。

4. 買い替えにかかる資金・費用と使えるお得な税金特例

買い替えでは「売却時の諸費用」と「購入時の諸費用」の両方がかかります。また、一定の要件を満たすことで税金を大幅に軽減できる特例が存在します。

① 主な諸費用

• 売却時：仲介手数料（※お引渡し時支払い）、印紙代、住宅ローン一括返済手数料、抵当権抹消登記費用など
• 購入時：仲介手数料（※お引渡し時支払い）、登記費用、住宅ローン関係費用、固定資産税清算金など

② 買い替え時に使える主な税制優遇（控除・特例）

• 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、最高3,000万円まで非課税になる制度。
• マイホームを買い替えたときの譲渡損失の損益通算・繰越控除：売却して損（譲渡損失）が出た場合、その損失を他の所得（給与所得等）と相殺して税金を安くできる制度。

5. ホームワンの強力サポート！「いえオク」を活用したスムーズな住み替え

買い替えで一番の悩みどころは「自宅がいつ・いくらで売れるか分からないと、新居の契約に踏み切れない」という点です。

株式会社ホームワンでは、この課題を解決するために独自サービス「いえオク（プロ買取一括紹介）」をご提案しております。

6. 専門家コメント｜株式会社ホームワン 代表 安藤 智之

不動産の買い替えは「売る」「買う」という2つの取引を同時に成功させなければならないため、タイミングと資金計画のコントロールが極めて重要です。

売却を急ぎすぎて安値で手放してしまったり、購入を焦って妥協してしまっては本末転倒です。弊社では、お客様一人ひとりのローン状況やご希望のスケジュールに合わせて「売り先行」「買い先行」「買取・いえオクの活用」など、最もリスクが少なく得をするシミュレーションをご提案いたします。まずはご相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

7. FAQ｜買い替え・住み替えでよくある質問

Q1. 新居を探し始めるタイミングはいつが良いですか？

「売り先行」の場合でも、売却査定を行うと同時にポータルサイトなどで新居の希望条件や相場感を調べておくことをお勧めします。自宅の売却の目途（買主様からの申し込み等）が立った段階で、本格的に内覧・契約へと動くのがスムーズです。

Q2. 今の家が売れなかったらどうなりますか？

買い先行で新居の契約を結ぶ場合、「買い替え特約（自宅が一定期間内に指定価格で売れなかった場合、新居の購入契約を無条件で白紙撤回できる特約）」を付けておくことで、売れ残りのリスクを防ぐことができます。

Q3. 仮住まいが必要になった場合、サポートしてもらえますか？

はい、短期間借りられる賃貸物件のご紹介や、引っ越し業者の手配などもトータルでサポートいたします。また、「いえオク」などを活用して仮住まいを回避するプランもご提案可能です。

8. 会社概要

不動産の買い替え・住み替え・資金計画のご相談は、地域密着と独自のネットワークで信頼を重ねる株式会社ホームワンにお任せください。